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En cas de cession de fonds de commerce, l’exercice du droit de préférence prévu à l’article L.145-46-1 du code de commerce n’est pas clair pour le praticien.

Mais pas à pas le droit positif va nous aider et éclairer utilement notre pratique dans l’application de cette régulation d’ordre public.

Dès lors, la cour d’appel d’Aix en Provence, dans son arrêt du 3 mars 2020 (n. 18/18662), rappelle au locataire son obligation : il dispose d’un mois pour se prononcer sur l’acquisition et de deux mois s’il accepte l’offre mois pour conclure la vente, portée à quatre mois s’il contracte un emprunt.

Toutefois, si la vente n’a pas eu lieu passé ce délai, son acceptation de l’offre de vente est sans effet : il perd sa capacité à acquérir le local professionnel.

Dès lors, le locataire ne peut légalement demander une prolongation s’il fait défaut au renouvellement du certificat d’authenticité à l’issue du délai légal : du fait de son manque de diligence dans l’exécution du contrat, l’achat vendu à l’époque était impeccable. le délai légal. Intérêts d’achat de tiers.

Toutefois, ce tiers acquéreur peut acquérir les locaux sans risquer d’exercer les prérogatives du locataire.

Par conséquent, l’article L.146-41-1 du Code de commerce ne s’applique pas.en cas de cession de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, cession unique de locaux commerciaux individuels ou cession d’un local commercial au copropriétaire de l’ensemble commercial. Elle ne s’applique pas non plus à la transmission globale d’un immeuble, y compris un local professionnel, ni à la transmission de locaux au conjoint du bailleur ou aux descendants du bailleur ou au conjoint du bailleur.

Ces exceptions permettent au notaire de déléguer la vente en faveur de l’acheteur sans perdre la priorité de l’acheteur.

Mais pour éclairer notre pratique, les juges se chargent alors de l’interprétation des exceptions légales.

Lorsque la vente d’un immeuble concerne un seul espace commercial (questions #92592 et #98594, JOANQ 26 janvier 2016 et JOANQ 30 août 2016), deux réponses ministérielles indiquent que «Permettre à un locataire d’exercer son droit de préemption dans un ensemble immobilier en vente constitue une extension légale de ce droit limité aux seuls locaux professionnels où il exerce l’activité»

Ces réponses n’engagent pas le juge, mais la Haute Juridiction nous guidera pas à pas pour répondre à certaines de nos interrogations sur la portée de ces différentes exceptions.

Dans leur première décision du 17 mai 2018 – n° 17-16.113 – les tribunaux de grande instance ont établi que le motif locatif ne correspond pas à la parcelle vendue et qu’il existe une différence dans la superficie d’extension, le droit de priorité n’a pas à éliminer : il s’agit de la cession globale d’un immeuble comportant des locaux commerciaux.

Les transferts dits « globaux » concernent un ensemble plus large que les seuls locaux loués.

Cette interprétation suit un principe établi lié à l’accord préférentiel usuel de l’article 1123 du Code civil : le bailleur n’est pas obligé de subdiviser son immeuble pour supprimer le droit de priorité du locataire. Celle-ci privilégie les biens locatifs uniquement lorsque le seul bien proposé à la vente est le local loué – Civ. 3et, 9 avril 2014, numéro 13-13,949.

Dans une décision récente, les juges de la réintégration se sont penchés sur l’une des exceptions à l’article L.145-46-1 du code de commerce : l’« attribution unique d’un local professionnel distinct ».

Cette dernière doit-elle faire l’objet d’une division physique et/ou juridique ?

La Cour d’appel de Paris répond à cette question dans son arrêt du 20 mai 2020 – CA Paris, n° 18/24248. Dans ce cas, la société civile, propriétaire des locaux loués par deux baux commerciaux distincts, vend son bien en copropriété. Les locaux à vendre sont au rez-de-chaussée, occupés par deux locataires différents, séparés par une simple cloison. L’un d’eux a alors demandé l’invalidation de la transaction, qui a été complétée pour violer ses privilèges.

Cependant, il faut noter qu’il s’agit d’installations distinctes : elles ont deux entrées différentes et sont séparées par une cloison.

Cette simple division physique indique la présence de plusieurs bases et la suppression de la priorité est inutile.

Il n’est donc pas nécessaire de créer deux nouveaux immeubles pour qualifier les locaux de “locaux commerciaux autonomes”.

Cette précision est importante : peu importe si le split physique final de l’émission est suivi d’un split légal.

Ainsi, la cession au même acquéreur d’un bien en copropriété à deux locataires commerciaux est la cession d’un local commercial distinct.

A ce titre, elle échappe à l’application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Ainsi lorsqu’il est clair que cette exception a vocation à prévaloir lorsque la vente concerne une catégorie de concessionnaires, quelle que soit leur situation géographique précise.

Ceci est également exclu par la présence de deux participants dans la même salle, séparés par une cloison.

Ces décisions divergentes en témoignent : la loi lève activement nos incertitudes dans un domaine où la loi aurait dû être plus claire.

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